一个忠实守护业主权益的业委会

缺少与居民切身利益联系的居民自治，效果常常不令人满意。北京市朝阳区奥运村街道林萃社区京师园小区业主委员会忠实代表业主发声、竭力为业主维权，历经曲折，走出了一条小区居民自治共建共治共享的路子。

祸起萧墙：

业委会违背业主意愿濒临解散

京师园小区共有5栋高楼，1288户业主大都是北京师范大学教职员工。2006年小区建成之初，就成立了业主委员会。刚开始，业委会工作积极有效，业主的意愿得到尊重，小区运转正常顺利。但到了第三届业委会，许多业主感到自己的意见不再被重视，遇事处置常与业主意愿及利益相左，原有的工作规则成了一纸空文。天长日久，业主们的成见越积越深。随后发生的一件事，则成为业主不满情绪大爆发的导火索。

2014年冬，京师园小区物业提出提高小区停车管理费，业主们意见纷纷，监委会提醒业委会，应按规定召开业主大会征求意见。时任业委会主要负责人拒绝召开业主大会，在其他成员默许下，同意物业车位涨价要求。

这种公然无视业主民主权利、侵害业主利益的行为，发生在业主知识分子集中、民主意识浓、民主能力强的京师园小区，引起了居民的巨大反感，迅速激发了积累已久的矛盾，300多位业主联名要求撤换业委会，个别情绪失控的业主还采取了过激行为，小区管理陷于瘫痪。

民情汹涌、危机四伏之下，经有关部门反复协商后，决定由林萃社区出面协助和指导小区补选业委会成员。

林萃社区居委会被推到了前台。

严守程序：

成功的补选与修规

面对复杂局面，居委会工作人员作为“第三方”人士，首先与业主代表一起对《申请召开临时业主大会签名表》(1/5业主签字)的业主身份逐一入户核实：询问房产证的姓名是否与签名姓名一致;验证签名表的签字是否为业主本人签字。最终确认300名业主撤换业委会的要求属实，符合有关规定。

居委会随后决定搭建居民议事平台，引导京师园小区业主民主协商议事，进而依法民主补选业委会成员，完善小区议事规则，实行业主自治。

居委会广泛向业主征集议题，并与仍然履职的业主代表、业委会、监事会成员协商推举出参加议事会议人员名单。

2015年1月10日，京师园小区居民议事会议召开，超过半数业主到会，符合规定。会上，社区居委会首先宣读了居民议事的规则，介绍了此次专题议事会的背景。接着由一位议事代表提出补选业委会委员的议题动议，阐述动议理由和依据。动议后有3人以上附议，符合议事规则，动议随即成立。动议人接着就候选人资格、选拔标准等事项进行了阐述，参会代表经过热烈讨论，形成共识，并经代表投票全票通过此议题。

居委会为小区居民召开了一次《业主大会议事规则》专题解答会，业主提问积极，专家和领导现场答疑解惑。

议事会的另一项动议——修订完善《京师园小区业主大会议事规则》，在进行了认真讨论修订后，经16位议事代表表决，以14票同意通过。

3月23日至29日，“招募京师园小区临时业主大会筹备组成员的通知”在小区公示。规定期限内，共有7名业主持房产证、本人身份证到社区报名参加，并由社区查询验证了资格。社区随即发布了 “关于成立京师园小区临时业主大会筹备组的通知”，经过各方协商，筹备组由街道城建科2人、社区办1人、社区居委会2人、驻社区民警1人、京师园小区业主大会负责人1人、原监事会成员1人，以及报名的7名业主组成。公示期内未有异议，临时业主大会筹备组遂于4月8日正式成立。

筹备组始终坚持“居民参与为主，政府政策指导，公平公正公开”的原则，每一个决定，均由筹备组成员共同参与表决;每一项决议，均在小区广泛公示，让小区居民知晓。

4月16日，筹备组召开第一次会议推举牵头人，并加快拟定补选业委会委员报名的条件、修改议事规则。

4月28日，筹备组向居委会呈交小区补选业委会成员的条件和修改的《议事规则》。经街道修订后，于5月18日定稿。

6月10日下午，社区召开关于京师园业委会筹备组入户跑票专题会议，街道办事处领导到会指导。会议建议此次入户跑票借鉴“人大”和“居委会”换届程序，让每一位业主都能投下神圣的一票，使投票一次性成功，并确保公开公正;建议筹备组召开一次民主程序专题会，推举产生监票人、计票人，确定票箱数量的设定及人员分工。

6月15日，筹备组牵头人提交的京师园小区临时业主大会投票公告、监票员公告、委托书样本均在社区公示。

6月19日至6月29日，小区开始了为期11天的入户投票工作(社区工作者和筹备组成员共同入户)。

7月3日晚6点至10点，顺利完成了选举开票工作。开票结果及临时业主大会决议均于次日在小区内公示。

至此，由7人组成的新一届京师园小区业委会正式成立;同时对旧版《议事规则》完成了修改。

7月14日，在街道有关部门和社区居委会的共同参与下，小区新、旧业委会完成了交接手续。

自治核心：

做忠实的业主意愿权益守护者

新一届京师园小区业委会诞生以来，代表与传达业主声音，维护业主权益，工作成效卓著。

地下室出租问题，几届业委会虽多次交涉，但物业仍然出租给数百人。业委会不气馁，静待时机。去年北京大兴火灾后，业委会抓住机遇，主动向公安派出所反映，带领干警实地检查，现场安全隐患触目惊心，隐患多多的地下出租屋终于被清理。

小区会所本应以服务业主为宗旨，开发商为谋取经济利益，私自改建连锁酒店。业主们认为违背会所性质，还会导致小区人员混杂，多次提出反对意见。但开发商态度强硬，执意开工。2017年2月25日，业委会在小区院内组织开展了一场声势浩大的业主群体维权活动，集聚的业主们拉起横幅，公开诉求，强烈呼吁物业停止建酒店行为，并请街道及派出所派员现场监督证明，以示合法理智维权，一时造成颇大社会影响，显示了业委会坚定为业主维权的决心。很快，工程被叫停。

在如今的京师园小区，每年都必须由业委会与物业签订小区物业收费合同、供暖合同及车辆管理合同。没有业委会的签字认可，物业无法实施管理与收费。而在合同签署之前，业委会都要通过收集楼内各单元《业委会信息箱》的书面意见、召开业主代表座谈会、在网上业主群收集业主意愿等多种方法，公开征求意见。遇到大环境影响下有些必要的费用变化时，业委会也会与业主代表、物业公司坐在一起，进行业主质疑、起因解答、大家共同沟通协商。同时，业委会还会认真了解有关政策法规、市场行情，审核物业预算，压缩报价水分，监督工程实施。

小区院内、车库、地下室、电梯间、楼道内，都能看到一些各种形式的广告，京师园小区业委会始终牢牢固守空间属于全体业主这一物权定性，把广告费用收取权紧紧抓在手上。收益的用途，则按照《议事规则》的规定，经过相应的程序后用于小区公益事务和业主福利。而按照有关规定，可以收取1%的物业管理费作为业委会的人员补贴和办公费用，京师园小区的业主们不仅没有出这笔钱，还破天荒地得到了前述福利!相比其他小区广告费被物业收走，业委会的补贴还得掏腰包现象，难怪京师园的业委会深受业主拥戴!

5月底，京师园业委会进行了一次综合大检查，业委会根据业主提出的意见和建议，对物业提出了要求。3天后，物业根据业主的意见和业委会要求制订了一份整改方案。

详细查看近3年业委会的《工作报告》，一年来做了什么、效果怎样、没有做成的原因，以及明年打算做的几件事等，如实报告业主大会，接受业主质询与表决。

京师园业委会深谙“和气生财、商量办事”，与物业公司不能只是斗斗斗，更多地应该是既坚持原则，又善于沟通，依靠政策法律，依靠业主，依靠民主协商的办法，共同处理事关业主利益的事情，方能事半功倍，也有利于小区的稳定和谐，使业主、业委会和物业都受益，否则，最终直接受害的还是业主。

他们称之为，在实践中学习民主协商共治，方能达到共处共建、共治共享的良性循环与最高境界。

编辑：涂传博 审编：XKJ